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夫妻一方未经对方同意对外抵押共同财产,抵押合同效力如何?

作者:陈强锋律师来源:访问:81时间:2020-06-11


案件来源





韩晓银、韩锦红与中国农业银行股份有限公司北京通州支行抵押合同纠纷案【(2015)朝民(商)初字第332号、(2015)三中民(商)终字第07272号】






案情简介






一、韩晓银与韩锦红于2003年登记结婚,婚后双方一直居住在北京市朝阳区天达路8号院。2009年朝阳区政府对此处住房进行拆迁改造,韩晓银与韩锦红就此取得了位于朝阳区天达路8号院的安置房一套,并于2010年10月18日办理了产权登记,因当时韩晓银户口还未迁至被拆房屋所在地,故该房屋登记在韩锦红名下。韩锦红与韩晓银均称二人于2011年1月至今分居。

二、2012年6月26日,韩锦红与农行通州支行签订《房屋最高额抵押贷款合同(抵押登记专用)》,约定:韩锦红向农行通州支行申请综合授信,贷款用途为消费,最高债权额为83万元,韩锦红以朝阳区天达路8号院房屋(以下简称涉案房屋)作为抵押。该房屋权属证书显示,房屋所有权人为韩锦红,共有情况为单独所有。涉案房屋办理抵押登记,房屋他项权利人为农行通州支行。

三、2014年12月初,韩晓银接到农行通州支行的电话,告知其居住的天达路房屋已由韩锦红抵押给农行通州支行,后韩晓银到房管局查档方知该房屋被抵押事宜。韩晓银认为,根据担保法司法解释第五十四条第二款,共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。故韩晓银诉至北京市朝阳区人民法院,请求判令韩锦红与农行通州支行签订的房屋抵押合同及办理的抵押登记无效。

四、北京市朝阳区人民法院经审理,认为韩锦红将涉案房产进行抵押的行为构成表见代理,应为有效。其次,根据农行通州支行提供的韩晓银本人证件、房地产抵押估价报告及房屋内部照片来看,可以推定韩晓银对该房屋抵押事宜应当知道,因此根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十四条第二款规定,抵押有效。因而,北京市朝阳区人民法院驳回原告韩晓银的诉请。

五、韩晓银上诉至北京市第三中级人民法院,北京市第三中级人民法院驳回其上诉,维持原判。






裁判要点






北京市第三中级人民法院驳回韩晓银诉讼请求的原因是,即使涉案房产为韩晓银和韩锦红的共有财产,根据相关法律规定,在婚姻存续期间,韩晓银作为房屋所有权的共有人,在其“知道或者应当知道”房屋抵押贷款事宜的情况下,没有提出异议,因此韩锦红对该房屋抵押贷款的处置行为合法有效。







法院判决






以下为该案在一审阶段“本院认为”部分关于此问题的论述:

各方当事人对涉案房屋是否为夫妻共有财产存有争议,但该房屋权属问题非本案审理内容,本案争议焦点在于:在房屋登记为韩锦红单独所有的情况下,农行通州支行与韩锦红签订的抵押合同是否合法有效。

首先,从房屋权属公示及贷款审核情况看,根据《物权法》相关规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据;所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

本案中,涉案房屋产权证上明确写明房屋为韩锦红单独所有,并未反映出与韩晓银的共有关系,农行通州支行有理由依据房产证的公示效力判断涉案房屋为韩锦红个人所有;且农行通州支行在贷款审核过程中亦审核了韩晓银的相关证件,根据《合同法》第四十九条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”,基于韩锦红与韩晓银的夫妻关系及韩锦红提供的韩晓银相关证件,即使房屋存在夫妻共有的可能,农行通州支行亦有理由相信韩锦红办理抵押贷款系征得了韩晓银的同意,韩锦红的行为构成表见代理,应为有效。

其次,从韩晓银的抗辩来看,根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十四条第二款规定,“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。 ”虽韩锦红和韩晓银双方认可分居事实,可能存在家庭事务不及时沟通的情形,但从农行通州支行提供的韩晓银本人证件、房地产抵押估价报告及房屋内部照片来看,可以推定韩晓银对该房屋抵押事宜应当知道,而韩晓银并未提出异议,故即使该房屋为共有财产且韩晓银夫妻并未共同居住,韩晓银以未经其同意为由否认抵押效力的抗辩亦不成立。

此外,并无证据显示存在其他致使合同无效的情形,故农行通州支行与韩锦红签订的抵押贷款合同及涉案房屋所设抵押权均为有效,韩晓银主张抵押无效缺乏事实依据和法律依据,本院对韩晓银的诉讼请求不予支持。






实务经验总结






一、不动产物权的变动以登记为公示方法,一旦经过公示,交易第三人就有合理的理由产生信赖,即使其表征与实质权利不符,对于产生合理信赖的人,也应给予保护,以维护交易的安全。因此在一审判决中,韩锦红向银行出示的涉案房屋产权证显示,涉案房屋所有权人为韩锦红,且在共同情况一栏登记为单独所有。故根据物权登记公示生效原则,银行有理由相信,韩锦红对涉案房屋享有完全处分权(虽然实际上韩乙并不享有完全处分权)。因此实践中,不动产属于夫妻双方共同财产但只登记在夫妻一方名下的,应当及时办理不动产物权变更登记,避免因一方无权处分产生纠纷。

二、表见代理是指虽然行为人事实上无代理权,但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为,其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中,银行在审核韩锦红提交的贷款申请材料时,也查验了韩锦红与韩晓银两人的身份证件材料。由此,正是基于韩晓银与韩锦红为夫妻关系的事实,银行才有理由相信,韩锦红用涉案房屋办理抵押贷款,已经取得了韩晓银的同意,否则韩锦红不会拿到韩晓银全部的身份证件材料如身份证、结婚证等。因此,虽然事实上韩锦红可能并未征得韩晓银的同意,但是由于韩锦红的行为,完全符合《合同法》第四十九条规定的表见代理之情形。因此实践中,夫妻一方如果不希望另一方在己方毫不知情的情形下处置夫妻共有财产,就一定要保管好仅属于己方个人持有的身份证件材料,如身份证、户口本、结婚证等证件原件,同时不签署空白的授权委托书等书面材料。






相关法律法规






《物权法》

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。

《合同法》

第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》

第五十四条 第二款 共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。《婚姻法》

第十七条 婚姻关系存续期间取得的房产,属于夫妻双方共同所有,双方享有平等的处理权。



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